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11月29厦门土拍爆冷，是否意味厦门房价要降？

背景

11月29日，厦门市自然***和规划局公开出让集美2019JP05、翔安2019XP02、同安2019TP01和2019TP02共四宗用地。地块总面积约7.02公顷，计价总建筑面积17.93万平方米，起拍总价33.3亿元，平均起拍楼面价18571元/平方米。

本次拍卖会吸引了国贸、特房、象屿、正荣、港务、中梁、中南等7家竞买人参与竞拍。最终。

正荣集团以总价10亿元竞得2019JP05地块，成交楼面价20016元/平方米，溢价率为0；

中南置地以总价2.7亿元竞得2019XP02地块，成交楼面价18750元/平方米，溢价率为4%；

特房集团以总价10.44亿元竞得2019TP01地块，成交楼面价18014元/平方米，溢价率为0；

国贸地产以总价10.26亿元竞得2019TP02地块，成交楼面价18000元/平方米，溢价率为0。

四家房地产商都以起拍价或者略高于起拍价成交，说明在银行渠道资金受限、房地产信托资金受限等情况下，加上房住不炒的政策压力紧绷、房企在土地市场普遍持审慎态度，集中有限资金抢攻最佳***已成共识，厦门岛内外土地市场热度分化现象或将持续存在。

厦门房价已经要赶上一线城市了，如此高的房价和厦门本身的自然条件有关，本次拍卖溢价率不高，原因更多的是房企年底资金面吃紧，短期内对厦门的房价影响不大，在房住不炒的政策下，未来几年内厦门的房价基本还是以平稳为主，难有大的波动。

前段时间有同事去厦门出差，顺便对楼市做了点了解，价格相比2018年低了不少，有的只能挥泪放卖，房价只涨不跌的神话也破灭了。

当然不是所有厦门的房子都会下跌，如学区房，地铁房，优质楼盘，价格浮动比较小，稍微降价立马就可以成交，说明需求还是有的，豪宅是追求生活质量，学区房又是硬需求。

房价降还是升与好多因素有关，有人口、金融、货币供应量、实体的经营难度都有关！基本上从今年8月起，大部分城市开始进入下行调整态势，只不过这个调整今年都是羞羞答答的微降调整！

房价上涨与否和人口增量有关，去年新生儿1500万，今年1100万左右，扣除正常死亡的1000万，这个数据至少表明，今年年底起，中国人口数正式进入微型盘整局面，也就是说从人口角度增量来看，未来增量人口是无法支撑房价继续上涨的。

从城市化和工业化的角度来说，人均GDP到8000美元这一段时间房价基本上涨明显，城市化率提升，越来越多的人进城，城市房价上涨无可厚非，但人均GDP超过8000美元时，城市房价上涨开始分化，个别城市还有上涨的动能，另一部分城市人口空心化后，房价长年处于阴跌状态。而目前我们的人均GDP已超过9000美元。城市化率平均达到58%以上。

最后，从银行信贷的支持角度来讲，有限的房贷额度相对支持购房者购买新房，二手房房贷控制的比较严格，银行的态度更相对支持首套房和二套改善型用户按需购买。银行房贷的合理控制及购房群体的理性购房未来会成为趋势。

所以，对于大部分城市来说，包括厦门，总体房价趋势未来以阴跌为主，在这样的一个大的趋势环境下，出现二手房挂盘量越来越多、土拍爆冷，开发商加大降价力度促销，就非常容易理解了，毕竟春江水暖鸭先知，行情冷暖，开发商相关从业者反应最灵敏。

厦门房价

虽然说土地价格对房价的影响并不是决定性的，但在现在行情下随着楼市逐渐稳定，土地价格变动的确会对房价造成巨大影响，但因为从开发商拿地到最后盖房中间会有一段时间，所以就算能对房价起到作用也会存在滞后性。

但在我看来厦门未来的房价有很大可能会出现下跌。主要原因有下面几点：

一，厦门目前房价过高。根据最新数据显示厦门11月平均房价为46286元一平米，这样的房价在全国来说都处于前列。但问题是在房价偏高的背景下厦门人均收入并不高，现在厦门大部分人的工资都在七八千左右，实际上如果从房价收入比来看，厦门的房价收入比也一直都处于顶尖水平，所以后期来看厦门房价肯定要下跌，否则当地居民根本就买不起房子。特别是在目前厦门小学生数量还在增加的背景下，房价不下跌并不会有利于人口落户。

二，购房者观望情绪浓厚。从市场成交方面来看，目前厦门新房市场和二手房市场都比上半年出现下跌，这对于厦门房价来说是一个很大的问题。实际上这也很正常，毕竟前面也说过了厦门现在的房价实在是太高了，买得起房的人本来就不多。所以这会给厦门房价带来较大下行压力，这一点来看也会让厦门房价出现下跌。

三，政策不允许房价上涨。大家都知道厦门房价之所以能上涨最大原因就是炒房者的炒作，实际上最近在厦门买房的人都是一些有钱人，至于买房的原因其实也很简单，就是因为厦门环境比较高，但在政策限制下，现在这些人很难继续在厦门买房。其实不只是厦门，现在全国大部分城市都被政策限制了，房价已经不可能上涨了。

在种种因素的影响下，随着厦门土地价格下跌，未来一段时间里厦门的房价的确会下跌。不过问题是目前楼市最需要的是稳定，所以就算房价有可能下跌，也不会有太多下跌空间。刚需购房者有需要还是要赶紧买房，也没必要一直等到房价跌到最低点的时候。

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